Как выгодно купить коммерческую недвижимость

Как выбрать помещение с максимальной выгодой

Два основных показателя — исходный бюджет и ситуация на рынке.

Если у вас нет опыта, рекомендуем обратиться в агентство, занимающееся подбором коммерческой недвижимости. Специалисты подберут помещение по вашему бюджету и рассчитают предварительную окупаемость. С предоставляемыми услугами можно ознакомиться тут - “Услуги”

Важные параметры:

Хороший спрос

Как правило, более дешевая площадь может обеспечить доход выше, чем дорогая. Маленькие сдаются лучше, поэтому большие делят на части. Тем самым увеличивая общую прибыль.

На большие объекты покупателя или арендатора найти сложнее. Это может занять годы. Объект просто будет стоять, не принося никакой прибыли.

Объём трафика и расположение

Для начала необходимо выбрать, кому вы сдаёте или продаёте помещение. Например, продуктовые стрит-ритейлы располагаются близко к первой очереди домов и большому количеству людей. Магазины одежды и обуви располагаются ближе к центру. Это касается и заведений общепита.

Транспортное удобство

Площади близко с метро, автобусными, трамвайными остановками более востребованы. Сильно влияет близость школ, университетов, других общественных заведений. Пешеходный трафик тут гораздо больше и качественнее.

Район

Если в новом районе вам предлагают площадь по меньшей цене, не спешите хватать удачу за хвост. Для начала посмотрите наличие общей инфраструктуры. Бывает так, что присутствует перенасыщение какого-то определённого сегмента. Например, продуктовых магазинов по типу «Пятерочка», «Красное и белое» и т.п.

Как правило, такие гиганты вытесняют маленькие ритейлы. Они просто не выдерживают конкуренции и уходят. Вам будет сложно продать объект под такой бизнес, либо арендаторы начнут постоянно меняться. Если вы нацелены на долгосрочную сдачу, то предварительно изучите весь район.

На что стоит обратить внимание при подборе

Пандемия показала: неучтённые факторы способны разорить существующие сферы или возвысить их. Например, плохо пришлось салонам красоты, заведениям общепита. При этом производство масок и антисептиков вышло на новый уровень. Сейчас наблюдается похожая ситуация с интернет-товарами и военной областью.

Такие обстоятельства сложно предугадать, но учесть текущую ситуацию стоит. От того насколько быстро вы приспособитесь к обстоятельствам, зависит положение на рынке.

Другие важные показатели:

• маркетинговые тенденции;

• общественное мнение;

• модные веяния.

Перед покупкой рекомендуем посмотреть общую ситуацию на рынке. Тогда вы поймёте какие сферы теряют клиентов, а какие — наоборот.  Учитывая это, можно подобрать площадь, которая станет выгодным вложением. Например, ещё 2 года назад торговые центры и кинотеатры были местами притяжения. Сейчас они испытывают трудности. Эту сферу захватывают онлайн-кинотеатры и камерные ритейлы.

Любой неблагоприятный фактор может стать козырем. Допустим, в определённом районе плохой пешеходный трафик, объекты находятся не на виду. Но и они могут стабильно привлекать людей, если там будет располагаться что-то нужное для аудитории. Именно поэтому советуем выбирать помещение, исходя из ряда критериев.

Почему технические характеристики сильно влияют на цену

Необходимо четко понимать аудиторию, с которой вы хотите сотрудничать. Например, кибер-клубам требуется хорошая вентиляция и электрическая мощность. Крупным магазинам нужна зона погрузки-выгрузки. Аптеки ставят тяжелое оборудование, дающее сильную нагрузку на квадратные метры.

Без прицельности на аудиторию очень сложно сдать или продать недвижимость.

Как понять адекватная ли цена у выбранного объекта

Вам поможет анализ предложений на рынке недвижимости. Нет смысла приобретать объект подороже или подешевле. Оптимальная цена — устоявшаяся.  Даже если высокая стоимость оправдана техническими характеристиками и расположением, предварительно подумайте, сможете ли вы в текущей экономической ситуации сдавать его или продать с наибольшей выгодой.

При этом простой просмотр объявлений на предмет цены не даст вам полной картины, если до этого вы не следили за рынком.

Эксперты агентства «АИНВЕСТ» рекомендуют предварительно представить динамику развития ситуации.  Важно понимать, как долго продавалось помещение, увеличилось или уменьшилось количество предложений. Только после анализа всех факторов, инвестируйте капитал в недвижимость. Вложение средств должно быть обдуманным и выгодным.

Как оформить сделку

Вы нашли площадь, отвечающую всем критериям, и готовы заключить договор. В первую очередь следует проверить собственника и объект на предмет важных обстоятельств:

• полный пакет необходимых документов и корректное их оформление;

• наличие судебных и иных обременений, включая претензии третьих лиц;

• уточнение нюансов, из-за которых могут признать сделку недействительной;

• инженерные особенности, план БТИ

• техническая экспертиза (закажите по возможности).

Для этого необходимо проконсультироваться с юристом по недвижимости, получить выписку из ЕГРН. Только после решения всех вопросов заключайте договор купли-продажи.

После его подписания необходимо обратиться в Pocpeecтp для передачи права собственности, а также внести госпошлину в размере 2 000 рублей — физические лица, 22 000 рублей — организации (стоимость действительна на момент написания статьи).  

Оплата за сделку переводится наличными или с помощью безналичного расчёта. Если участвует организация, то используется несколько вариантов:

• перевод с одного банковского счета на другой;

• через эскроу-счет или аккредитив (перевод на специальный счет в банке).

Подведем итоги

Коммерческая недвижимость — выгодное вложение средств. Средняя доходность составляет от 7 до 11% в год. При грамотной эксплуатации объект окупится в течение 10 лет.  

При этом к таким помещениям предъявляются особые технические и эксплуатационные требования. Кадастровая стоимость и налоги выше, чем при покупке жилой недвижимости, поэтому она не должна простаивать. В противном случае инвестора ожидают большие издержки.

Чтобы выгодно купить коммерческую недвижимость, обратитесь в агентство AINVEST. Специалисты рассчитают инвестиционную привлекательность и подберут объект по вашим параметрам. Не будут предлагать варианты, которые изначально не подходят по какому-либо критерию.