Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

Насколько это выгодная инвестиция

Вложение денег в коммерческий сектор намного выгоднее, чем приобретение квартиры: арендная ставка выше на 5-10%, а срок окупаемости меньше. Более того, рынок лучше регулируется: требуется официальный договор и оплата налогов. Можно выйти из любой спорной ситуации без особого убытка. 

Часто собственник не несёт затрат на ремонт. Арендатор его делает сам. При сдаче или перепродаже квартиры это бремя ложится на арендодателя. 

При этом приобретение площади включает в себя намного больше рисков, а окупаемость зависит от многих факторов:

• назначение площади;

• местоположение;

• планировка;

• доступность транспорта;

• общая инфраструктура.

Покупателю нужно всё заранее просчитать, чтобы выгодно вложиться. 

Какие объекты востребованы

Как показывает практика, на юге России пользуются спросом помещения под гостиницы, стрит-ритейл, кофейни, рестораны и склады. В новых районах популярны следующие форматы: магазины, студии для детей, кружки, центры развития, клиники разного профиля, пекарни и др.

Быстрее и дороже приобрести площадь в месте с высокой проходимостью и большим объемом трафика, на первой линии жилых домов. Такие помещения обычно забирают под магазины. У них высокий оборот и быстрая отдача.

Если говорить об офисах, то всё зависит от понимания, кому они будут нужны и какая востребованность, поэтому лучше обратиться за консультацией к специалистам, которые рассчитают все риски.

Торговые помещения

Опытные инвесторы советуют вкладывать капитал в помещения, которые расположены вблизи пешеходных улиц, имеют туристический или бизнес-трафик. Если здание находится вблизи жилого квартала, то лучше всего открывать супермаркеты, хозтовары, аптеки.

В центре собираются стрит-ритейлы с непродовольственными товарами, кофейни и рестораны.

Офисная недвижимость

Доходность этого ликвидного объекта зависит от ряда параметров:

• класс БЦ;

• расположение;

• доступность транспорта;

• инфраструктура.

Обычно офисы покупают во время стройки с дальнейшей возможностью сдачи в аренду. 

Складские и производственные площади

Их рекомендуется покупать рядом с крупными автомобильными развязками, ж/д путями, предприятиями. Чаще всего сдают в долгосрочную аренду на срок более 2 лет.

Гостиничная недвижимость

Один из самых востребованных секторов на юге России. Инвестирование в гостиницы приносит хорошую  прибыль. В последнее время повысился спрос на большие виллы или камерные домики в стиле шале. Такую недвижимость часто заказывают с нуля: от проектирования до полноценного строительства, ввода в эксплуатацию.

Второй популярный вариант — покупка помещения после закрытого бизнеса. Вы получаете практически готовую версию площади для продажи или сдачи в аренду, открытия собственного дела.

Гаражи и подземный паркинг

Самое прибыльное — сдать его в аренду на долгий срок. Помещение используют не только, как место для стоянки транспорта, но и как склад или площадь под бизнес.

Вблизи дорожной развязки можно открыть шиномонтажную мастерскую. Гараж часто сдается для столярной, плотницкой деятельности, небольшого мебельного производства, создания рекламных вывесок и др.

Стратегии инвестиций

Заработать доход от инвестиций в коммерческую недвижимость можно несколькими способами:

1. Покупка с дальнейшей перепродажей. Купить и перепродать помещение по более высокой цене — самый частый вариант. Предварительно делается хороший ремонт, монтируются важные коммуникации. Это значительно помогает в удорожании на рынке.
   
   Цена после всех манипуляций в среднем повышается на 25-45%.

2. Сдача в аренду. В аренду сдают на короткий и долгий срок. Спросом пользуется аренда от 1 года. Доходность зависит от трафика, состояния рынка, ставок и платежеспособности арендаторов. В среднем может составить от 7% годовых.
   
   Собственники сдают недвижимость под магазины, салоны красоты, кафе, рестораны и другие места.

3. Покупка готового бизнеса. Приобретение такого источника дохода в долгосрочной перспективе окупится в 9-10% годовых. Но есть один нюанс: минимальная сумма для инвестирования не подойдёт.
   
   Стоимость ГАБ начинается от 15 миллионов рублей. При этом его можно купить в ипотеку, где первоначальный взнос составит от 3 миллионов рублей.
   

4. Инвестирование в стройку. Доходность после сдачи здания в эксплуатацию составит 30-50%. При этом начальная цена зависит от ряда характеристик:
   — инфраструктура;
   — месторасположение;
   — доступность транспорта;
   — объём трафика.
   
   Там, где инфраструктура активно развивается, недвижимость будет стоить дороже.

5. Вклад в ПИФ. ПИФ — паевый инвестиционный фонд. Управляющая компания собирает коллективный капитал инвесторов. Каждому выдает пай т.е. право на долю. Так можно вложиться в любой крупный объект, включая ТЦ, БЦ. Вам не придется тратить время на поиск арендаторов или покупателей.
   
   Доходность предприятия составляет 13-15% годовых. Но большая часть паевых фондов имеет высокий порог входа.

Как подобрать помещение для инвестиций

Перед покупкой необходимо ответить на несколько вопросов:

• для чего приобретается?

• какие инвестиции интересуют?

• ожидаемая доходность?

• степень участия в управлении площадью?

И только после этого заняться поиском предприятия для вложений.

Общие рекомендации

Перед продажей следует обратить внимание на транспортную доступность, объём трафика и инфраструктуру. Предварительно ознакомьтесь со всеми техническими характеристиками, документами, планировками.

Если вы хотите сдавать недвижимость в аренду, то она должно быть максимально востребованной.

Ликвидность вложения понимают, соотнося стоимость объекта с потенциальным доходом.

При аренде долго расходятся помещения на высоких этажах или в цоколе. Цена будет намного меньше.

Новый или старый район

Казалось бы, новый район гарантирует хороший объём трафика и развивающуюся инфраструктуру. Цена такой коммерческой недвижимости на первых этапах тоже гораздо ниже, как и арендная ставка.

Но не все так просто: вы можете сделать неудачное приобретение из-за недостаточной заселенности или перенасыщения магазинами одного профиля: например, продуктовыми.

Если вы не уверены какое помещение выбрать, обратитесь к нам. Мы подскажем наиболее выгодные варианты, оценим инвестиционные риски и полностью сопроводим сделку.

Технические характеристики

Перед покупкой обратите внимание на параметры объекта. Помимо планировки, следует посмотреть витринное пространство, визуальную доступность и количество мощности.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, кибер-клубам необходима хорошая вентиляция и много электрической мощности. Магазинам требуется зона погрузки-выгрузки, а аптекам — установка тяжелого оборудования и т.п.

Если вы покупаете площадь в жилом доме, то помните, что на неё распространяется ряд ограничений по законодательству. Предварительно рекомендуем изучить их.

Перспективы для инвесторов в 2023 году

Если вы все же решили вложить капитал в инвестирование, то прочитайте прогноз, который мы подготовили с экспертами компании «АИНВЕСТ».

По наблюдениям экспертов, больше всего просели торговые центры. Из-за введения санкций, ухода крупных долгосрочных арендаторов сети потеряли приличный кусок дохода.

Самый устойчивый сегмент, по-прежнему, склады и стрит-ритейлы. Они слабо подвержены колебаниям из-за кризиса. Продуктовые магазины в спальных районах по типу «Пятерочки», «Красное и белое» работают и не сбавляют обороты. Даже в кризис люди не могут отказаться от продуктов и услуг ежедневного спроса — это наиболее благоприятный рынок для инвестирования.

Второй развивающийся формат — склады и логистические центры. На фоне онлайн-торговли и параллельного импорта возник ажиотаж. При том, что в стране очень мало складов. Самое время вложиться в стройку и сдавать помещение в аренду Эксперты прогнозируют расцвет сегмента с хорошей устойчивостью и высоким доходом.

Еще один сегмент — туристические вложения. Гостиницы и хостелы будут востребованы как никогда, в том числе и из-за расширения территории страны и закрытия границ.

Большая часть рынка сосредоточена на юге РФ. При этом жители новых территорий, например, Херсонской области будут ездить отдыхать к Черному морю в курортные города. Уже сейчас, по данным РБК, прогнозируется увеличение трафика до 17 миллионов человек в летний сезон.

При этом основная ошибка начинающих инвесторов — смотреть только на доходность по рынку. Мы не советуем без экспертов и аналитики рисков покупать помещение. Лучше обратиться к экспертам, который разбираются в инвестициях в коммерческую недвижимость.

Специалисты компании AINVEST помогут выбрать подходящий объект, расскажут обо всех плюсах и минусах, оценят риски инвестирования. Пишите или звоните нам, с радостью поможем!