Новости - Отдел развития

Аудит арендной ставки

Изучение договора аренды


В первую очередь необходимо обратиться к договору аренды. Именно в договоре указаны все права и обязанности арендатора, касающиеся, в частности, размера арендной ставки. Обратите внимание на срок аренды (краткосрочная или долгосрочная), платежный период, бремя оплаты коммунальных услуг. Также некоторые собственники устанавливают ограничения на использование ресурсов (теплоснабжение, водоснабжение). Арендатору могут быть предоставлены арендные каникулы на время начала бизнеса. В договоре опционально могут быть указаны условия последующего выкупа квадратных метров, что влияет на размер арендной ставки в настоящее время.


Проведите оценку объекта коммерческой недвижимости


Воспользуйтесь услугами специалистов по оценке недвижимости, чтобы провести анализ объекта для будущей аренды: тип и класс объекта, наличие инфраструктуры, качество ремонта, функциональность помещений, удаленность от транспортных развязок и общественного транспорта, этаж будущей аренды, наличие охраны, парковки и договора с клининговой компанией.


Сравнение с аналогичными предложениями


Для качественного аудита арендной ставки необходимо подобрать похожие аналоги в нужном сегменте коммерческой недвижимости. Объекты должны иметь схожие физические характеристики и похожие условия аренды. Найти 100% похожий объект для оценки очень сложно, так как специалисты учитывают несколько десятков параметров. Поэтому самостоятельный поиск похожего торгового или бизнес-центра может затянуться на годы. Также сложно подобрать аналогичные объекты в узкопрофильном сегменте коммерческой недвижимости.


Для сравнения условий арендного договора, что самое сложное в плане поиска достоверной информации, можно воспользоваться двумя способами:


  1. Сравнение типового договора аренды: срок 1 год, право пролонгации и без ограничений по праву использования квадратных метров. В этом случае намного легче найти аналог и сравнить юридическую сторону вопроса.

  2. Сравнение договора аренды с существенными отличиями от типичных рыночных условий. В данном случае специалисты находят максимально приближенные аналоги. Например, если срок аренды составляет 10 лет, а не 1 год, то аудитор найдет аналоги, близкие по многим другим параметрам, кроме столь длительного срока аренды.


кавычки

Оценка арендной ставки важна как для арендатора, так и для арендодателя. Закажите аудит арендной ставки перед тем, как подписать договор с собственником помещения — это один из видом страховки от долгосрочных завышенных выплат, ведь при досрочном расторжении договора выплачивается неустойка. Если же вы сдаете квадратные метры в торговом центре или небольшом магазине, тогда правильная оценка арендной ставки может существенно увеличить ваш доход.

Виктор Золотарёв,специалист по управлению коммерческой недвижимостью


Возврат к списку